Sermaye piyasasındaki yeni yatırım aracı Gayrimenkul Yatırım Fonları’nda vergi durumu

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yanı sıra, şimdi de yeni bir sermaye piyasası yatırım aracı olarak, Gayrimenkul Fonları kurulabilecek. Böylece sermaye piyasasında yeni bir yatırım alternatifi ortaya çıkacak. Bu fonlara ilişkin uygulama esasları, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.01.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğiyle ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Yurt dışında sıklıkla görülen ve daha çok kurumsal yerli ve küresel yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar,

Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkan sağlayan,
Büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran,
Yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumlarıdır.

GYO’lara göre açık uçlu yatırım enstrümanı olan GYF’lerin, piyasa oyuncularınca bir an önce hayata geçirilerek ekonomiye katkı yapmaları beklenmektedir.

SPK Tebliğine göre; GYF’ler; alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir. Oluşan kazançtan katılımcılarına kar payı dağıtabilir.

Gayrimenkul Fonları’nda vergi durumu nedir? Bu fonlar, hangi yatırımcılar için avantajlı? Hangi kişi veya kurumlar için teşvik var? Konuyu bu çerçevede ele alarak, gerek fonun kendisi ve gerekse fonun katılımcısı yatırımcılar açısından, uygulanmakta olan vergi mevzuatı karşısındaki durumunu tespit etmek amacıyla bu yazıyı kaleme aldık.

1. Gayrimenkul Yatırım Fonu Açısından Vergiler

Gayrimenkul Yatırım Fonları açısından baktığımızda birçok vergi teşvikinin olduğunu görmekteyiz.

-Kurumlar Vergisi

Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın kazançları kurumlar vergisi tabi değildir. Yıllık kazançtan kurumlar vergisi ödememek önemli bir vergi istisnadır.

-Vergi Stopajı

Kurumlar vergisinden istisna olan fon kazancı için, stopaj oranı %0 olduğundan, fon nezdinde, herhangi bir vergi stopajı ödenmesi söz konusu değildir. Dolayısıyla, GYF’nun bilançosundaki kazançtan vergi karşılığı ayrılmaz. Başka deyişle, vergi gideri yoktur.

SPK Tebliğine göre; GYF’ler tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtılabilir. Bu kar dağıtımında, GYF’nun katılma payı sahiplerine dağıtacağı kar paylarından vergi kesilmez.

-Katma Değer Vergisi

Bilindiği gibi, GYO’lar KDV mükellefidir. Satış, hizmet ve kiralama faturaları nedeniyle KDV tahsil eder ve tahsil ettiği vergilerden alışları ile yaptığı harcamaları sebebiyle ödediği KDV tutarlarını mahsup ederek aradaki farkı Vergi Dairesine öder. GYF’ler de, bu kapsamda KDV mükellefi olmak durumundadır.

2. Yatırımcılar Açısından Vergiler

Fonda uygulanan vergi kuralları ne kadar önemli ise, fona yatırım yapacak kişi ve kurumların kendi gelirleri için de o kadar önemlidir. Hangi açıdan avantajlar var? Benzer gelirler ile karşılaştırıldığında cazip olan ne?

2.1. Gerçek Kişiler Yönünden

-Katılma Belgesi Satış Kazancı

Yatırım fonlarının katılma belgelerinin fona iade edilmesinden veya diğer şekillerde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir.

GYO’lar ile mukayese edildiğinde BİST’de işlem gören GYO hisse senedi satış kazançlarında % 0 vergi nispeti uygulanmakta ve satış kazançları için herhangi bir gelir vergisi ödenmemektedir. Bu sebeple yapılacak yasal düzenleme ile GYF’lerden sağlanan kazançlarda da aynı vergi rejiminin uygulanmasının uygun olacağını düşünmekteyiz.

-Kar payı geliri

Gerçek kişi hissedarlarca alınacak temettü yıllık esasta gelir vergisine tabidir.

Vergi rejimine göre; tam mükellef kurumlardan elde edilen kar paylarının yarısı gelir vergisinden istisna edilmektedir. Buna göre; GYF’lerden elde edilen kar paylarının sadece yarısı gelir vergisi beyanına konu olacaktır. Beyan zorunluluğu ise diğer gelir unsurları ile toplu olarak yıllık beyan haddinin (2014 yılı için 27.000 YTL) aşılması halinde başlamaktadır.

2.2. Kurumlar Yönünden

-Kurumlar Vergisine Tabi Kurumlar

Türkiye’de Kurumlar Vergisi mükellefi olan kurumların (Anonim ve limited şirketler) GYF’lerden elde ettikleri kar payları iştirak kazancı istisnası kapsamında değildir. Kar payı alan şirket %20 kurumlar vergisi öder. (K.V.K. Md: 5/(1)-a)

Kurumların elde edeceği diğer gelir türü olan yatırım fonu katılma belgeleri satış kazançları da normal kurum kazancı içinde değerlemeye tabi olur.

Dar mükellef kurumlar (Yabancı ülkedeki şirketler) açısından ise yıllık kurumlar vergisi beyan mecburiyeti bulunmamaktadır.

-Emeklilik Yatırım Fonları

Bireysel Emeklilik Fonları’nın kazancı Kurumlar Vergisi’ne tabi değildir. Ayrıca, fon nezdinde istisna kazanç vergi stopajı da yoktur. Bunun yanı sıra, Geçici 67’ye de tabi değiller. Yani alım satım kazançlarında, %10’luk vergi stopajına da tabi olmamaktadırlar.

Bu nedenle, emeklilik yatırım fonlarının katılımcı olarak GYF’lerden elde edeceği gelirler herhangi bir vergiye tabi olmayacaktır. Dolayısıyla bu açıdan bakıldığında, GYF’ler emeklilik yatırım fonları için caziptir diyebiliriz. Ayrıca GYF portföyü uzun vadeli bir getiri sağlar, demek ki bu açıdan da emeklilik yatırım fonlarının amaçlarına uygundur.

-Vakıf, Sandık, Dernek, Sendika, Üniversiteler gibi kurumlar

Türkiye’de Kurumlar Vergisi mükellefi olmayan, yani vergiden muaf olan dernek, vakıf, sandık, sendika, vakıf üniversiteleri gibi kurumların GYF’lerden elde edeceği gelirler %10 vergi stopajı dışında herhangi bir vergiye tabi değildir.

Ancak vergiden muaf olan bu kurumlarda stopajın nihai vergiye dönüşmemesi için GYF katılma belgelerinin elden çıkarılmasında sağlanan kazançların, vergi stopajı kapsamından çıkarılması gerekir. Böylece fon birikimi olan bu kurumların GYF’lere yatırım yapmaları daha da teşvik edilmiş olacaktır.