Konut sektörünü bir de Maya’dan dinleyin

SERAP SÜRMELİ – FINANSGUNDEM.COM / ÖZEL HABER

Malum gayrimenkul sektörü sancılı günler geçiriyor. Kentsel Dönüşüm’de istenilen seviyeye gelindi mi? Yabancılar Türkiye’deki gayrimenkul alımlarını yavaşlattı mı? İstanbul hala popülerliğini koruyor mu? Vatandaşın ‘konut hesabı’na ilgisi nasıl? Kafamızdaki sorular çok olunca sektörün uzmanlarından TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’nın kapısını çaldık. Maya, sektördeki gelişmeleri ve sektörün geldiği son durumu finansgundem.com’a değerlendirdi.

“2017 yılı gayrimenkul sektörü için kırılma noktasıydı” diye konuya hızlı bir giriş yapan Makbule Yönel Maya, İstanbul’daki konut satışını son 5 yılda 230-238 bin arasında kaldığını, mega kentin Türkiye genelindeki payının da yüzde 20’lerden 17’lere gerilediğinin altını çizdi. Bu durum 2018’de düzelir mi? Sektörün nabzını tutan ünlü isme göre zor gibi.

Makbule Yönel Maya, yabancıya konut satışında 2018 yılının daha iyi olacağını ve özelikle Orta Doğu ülkesi vatandaşlarının ilgisinin artığını dile getirdi. Türk vatandaşlarının da yurtdışından gayrimenkul almaları konusunda “son yıllarda çok popüler oldu” diyen Maya, ‘cazibe strateji’si yapılan 4 ülkeyi de sıraladı: Almanya, Portekiz, İngiltere, ABD.

Konut Hesabı için 20 bin TL’ye yükseltilen katkıya biraz mesafeli bakan Maya, söz konusu rakamın tasarrufa yönlendirmek adına olumlu olduğunu ancak ‘konut alımına’ teşvik için yetersiz kaldığını söyledi.

Maya’nın konut arayışındaki vatandaşlara çağrısı ise çok net oldu: “Eğer düşeş fiyatla karşılaşıyorsanız muhakkak değerlendirin”

İşte TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’dan sektörün fotoğrafını çeken yanıtlar…

23 Şubat 2018 - 09:26
110

 “2017 YILI GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ İÇİN KIRILMA NOKTASIYDI”

-Türkiye’de ve İstanbul özelinde emlak sektörü ne durumda?

Makbule Yönel Maya: 2017 yılı gayrimenkul sektörü için kırılma noktasıydı. Bunu söylerken de elimde birkaç veri var; bir tanesi İstanbul’daki konut satışında son 5 yıla baktığımızda, konutların hep 230-238 bin arasında satıldığını görüyoruz. Demek ki konut satışı anlamında İstanbul, pazarı pek büyütemiyor. Diğer önemli bir gösterge de, son 5 yılda İstanbul, Türkiye’deki toplam konut satışlarından yüzde 20 payını alırken, 2017 itibarıyla bu pay yüzde 17’ye gerilemiş durumda. Demek ki İstanbul’un payı diğer farklı illere gidiyor. 2018 yılı için İstanbul’un payı ne olur derseniz, yüzde 17 kalırsa iyi kapatıyor olur diyebilirim. Kesinlikle yüzde 17’nin üzerine çıkacağını öngörmüyorum.

Bu arada konut satışını arttıran illerimizin başında İzmir, Manisa, Çanakkale ve Balıkesir (bazı yıllar artırmış bazı yıllar düşürmüş) geliyor. Sonuçta homojen bir dağılım olmuş diyebiliriz.

Biliyorsunuz piyasa bir tek konuttan oluşmuyor. AVM, ofis ve karma kullanım projeleri de var. O tarafta da 2017 yılı birazcık daha copy paste projelerinin devamlılığının kesildiği yıl oldu. Bakın copy paste ile iş yaparsanız satamazsınız, kiralayamazsınız. Artık kullanıcının deneyimleri çok önemli hale geldi ve daha bilinçli alıcılar var. Ama sonuç olarak konut piyasası 2017 yılını sert test etti diyebiliriz.

Bakın Türkiye’de toplam yıllık 600-700 bin bandında konut üretiliyor. Bu iyi zamanlarda 800 bine kadar çıkıyor. Buradan İstanbul’un aldığı payı yüzde 20 olarak düşünürsek, 200 bin konutta İstanbul’da üretiliyor diyebiliriz.

23 Şubat 2018 - 09:26
210

“KENTSEL DÖNÜŞÜM’DE SARSINTIYI EN ÇOK KADIKÖY, CADDE VE FİKİRTEPE YAŞADI”

-Kentsel Dönüşüm’de, 6 yıldır neler yaşandı? Arzu edilen hedefe ulaşıldı mı? Aksayan yönler neler? Son tablo nedir?

Makbule Yönel Maya: Kentsel Dönüşüm’ün çıkış amacında çok ulvi amaçlar vardı biliyorsunuz. (Deprem ve afet riski gibi) Bu geçtiğimiz 6 yılda çok bu amaca yönelik projeler maalesef çok sınırlı kaldı.

Biz bu geçtiğimiz 6 yılda neyi tecrübe ettik derseniz? Piyasa parsel bazındaki dönüşümleri test etti. Hatta biz de kurum olarak çok fazla değerlemesini yaptık. Dolayısıyla orada da ilk başlanan amaçla son gelinen amacın çok benzer olmadığını piyasa artık çok iyi biliyor. Hatta piyasa 2017 yılında şunu da test etti. Bu Kentsel Dönüşüm işlerinde geçtiğimiz 6 yılda hep binaların yıkıldığı dönemdi. Aslında bizim konut stoğumuz bu yıkımlardan dolayı azalmıştı. 2017 yılında ise yeni teslimler gelince birdenbire stoklar hızlıca arttı. Öyle olunca da o artan konut bölgelerinde hem kira, hem satış değeri anlamında bir sarsıntı yaşadı. Bu sarsıntıyı da en çok Kadıköy, Cadde ve Fikirtepe yaşadı.

Ama Kentsel Dönüşüm’de en büyük sıkıntı ise malikler arasındaki anlaşmazlıklar ve finansman. Tabi finansman tarafında devlet ölçeğiyle proje yapılabilmesi için bunun finansmanının da çok iyi olması gerekiyor. Ama o konuda henüz karşımıza temel bir çözüm çıkmadı diyebiliriz.

Devletin Kentsel Dönüşüm’le ilgili çalışmalarının devam ettiğiniz biliyoruz. Ama iyi bir planlama ve finansman tarafında daha kamusal ölçekte ya da yasal düzenlemelerle bazı eklemelerin yapılması gerekir diye düşünüyorum. Bakanlık gibi bunun finansmanını sağlayacak bir yer, henüz yok. Belki İller Bankası olabilir diye konuşmalar ve görüşler olduğunu duyuyoruz. Sonuç olarak hükümet bu konuda çalışmalarına devam ediyor.

23 Şubat 2018 - 09:26
310

“BAĞDAT CADDESİ’NDE BÜYÜK BİR DEĞİŞİM OLDU”

-Üç yıl önce Bağdat ‘şantiye’ Caddesi demiştiniz. 1700 şantiye olduğunu söylemiştiniz. Şimdi manzara nedir? Eski Bağdatlılar semti terk etti mi?

Makbule Yönel Maya: 2017 sonu itibarıyla o şantiyelerin birçoğu teslim oldu. Tabi arada bitirilemeyen, el değiştiren projeler de oldu. O üç yıl önce söylediğim Bağdat Caddesi’nin şantiye hali, biraz daha stoğa eklenmiş haliyle bitmiş projeler olarak karşımıza çıktı. Ama karşımıza çıkınca da aynı Bağdat Caddesi’nin mevcut sakinleri gelip oturdu mu derseniz? Bana göre bu üç yıllık zaman zarfı içinde büyük bir değişim oldu diyebilirim. Projeler bitip adetler arttığı için, tekrar kent merkezine gelmek isteyen ya da farklı semtlerde oturup da “Ben artık Bağdat Caddesi’nde oturmak istiyorum” diyen kitle bu tarafa kaydı. Bunu çok net bir şekilde görebiliyoruz. Mevcut ve yaşlı olan nüfusun bir kısmı yazlık bölgelere ya da kendi memleketlerine dönme eğiliminde olduğunu gözlemliyoruz.

23 Şubat 2018 - 09:26
410